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Immobilie als Kapitalanlage 2025: Lohnt sich der Einstieg noch?

Der Klassiker unter den Investments im Realitätscheck

Immobilien galten lange als "Betongold" und sichere Kapitalanlage. Besonders Akademiker und Fachkräfte entschieden sich in den letzten Jahrzehnten für Immobilien, um langfristig Vermögen aufzubauen, Steuern zu sparen und eine zusätzliche Altersvorsorge aufzubauen.

Doch 2025 ist vieles anders: gestiegene Zinsen, strengere Kreditvergaben, volatile Immobilienpreise. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter – und Wohnraum bleibt knapp.

Also: Lohnt sich der Einstieg in eine Immobilie zur Kapitalanlage noch?

Immobilie als Kapitalanlage
Bild wurde digital erzeugt

Was hat sich 2025 geändert?

Im Vergleich zu den Boomjahren bis 2021/22 sind einige Rahmenbedingungen heute deutlich anspruchsvoller:

  • Zinsen: Der Leitzins ist auf 4 % gestiegen, Baufinanzierungen liegen je nach Bonität bei 4,5 bis 5,5 %.

  • Kaufpreise: Zwar stagnieren oder sinken die Preise in manchen Regionen, aber in Ballungszentren sind sie weiterhin hoch.

  • Mietentwicklung: Gerade in Großstädten steigen die Mieten weiter – besonders bei Neuvermietungen.

  • Energetische Standards: Durch neue Vorschriften (z. B. GEG, Sanierungspflichten) sind energetisch ineffiziente Immobilien mit höherem Risiko behaftet.


Warum Immobilien trotzdem attraktiv sein können

Trotz aller Herausforderungen sind Immobilien auch 2025 für viele Anleger spannend:

  • Inflationsschutz: Sachwerte wie Immobilien bieten einen soliden Schutz vor Inflation.

  • Mietrendite: In vielen Regionen Deutschlands lassen sich 3,5 bis 5 % Bruttorendite erzielen – bei geschickter Auswahl sogar mehr.

  • Steuervorteile: Abschreibungen, Werbungskosten, Zinsen als Betriebsausgaben – gerade für Gutverdiener lassen sich erhebliche Steuervorteile realisieren.

Beispiel: Ein angestellter IT-Projektleiter (38, Bruttojahreseinkommen: 95.000 €) kauft 2025 eine Bestandsimmobilie für 280.000 €. Dank steuerlicher Abschreibung, Zinsabzug und Nebenkosten kann er jährlich bis zu 3.800 € Steuern sparen.

Ich hatte passend dazu ein Interview mit zwei Experten.




Worauf du 2025 unbedingt achten solltest

  1. Lage, Lage, Lage: Jetzt wichtiger denn je. Achte auf Mikrolage, Infrastruktur, Arbeitgeber vor Ort und Bevölkerungsentwicklung.

  2. Zinssicherheit: Setze auf lange Zinsbindungen – 15 oder sogar 20 Jahre, um Planbarkeit zu schaffen.

  3. Kaufpreis-Miet-Verhältnis: Der Faktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) sollte unter 25 liegen – je nach Region.

  4. Substanz und Energieeffizienz: Achte auf Sanierungsstau, Heizungssysteme, Förderfähigkeit. Ein Energieausweis ist Pflicht.

  5. Individuelle Strategie: Kauf nicht "auf Verdacht", sondern mit klarem Ziel: Steueroptimierung? Altersvorsorge? Familienabsicherung?


Emotionale Fragen, die du dir stellen solltest

  • Was würde es für dein Leben bedeuten, wenn du in 15 Jahren mietfrei leben oder ein passives Einkommen von 1.200 € pro Monat erzielen würdest?

  • Wie würde sich dein Sicherheitsgefühl verändern, wenn du weißt: Ich profitiere von der Knappheit an Wohnraum?

  • Wäre es nicht beruhigend, einen echten Sachwert zu besitzen – losgelöst von Börsenpanik oder Bankenkrisen?


Fazit: Immobilie als Kapitalanlage 2025? Ja, aber mit Plan!

Immobilien sind kein Selbstläufer mehr. Aber mit Strategie, Know-how und einem starken Partner an deiner Seite können sie auch 2025 ein solides Standbein für Vermögensaufbau, Steuerersparnis und Altersvorsorge sein.

Wenn du heute klug planst, kannst du dir in wenigen Jahren ein stabiles Immobilienportfolio aufbauen – mit echtem Mehrwert für deine finanzielle Freiheit.



Du willst wissen, ob sich eine Immobilie für dich lohnt – und wie du steuerlich das Maximum herausholst?

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